Salg av offentlig eiendom – snubletråder i forhold til statsstøtte

Der en offentlig myndighet selger en offentlig eiendom (kommunal/statlig) til en pris som ligger under markedsverdi, vil differansen mellom markedsverdi og oppnådd pris være en støtte til kjøper som EØS-avtalens regler i utgangspunktet forbyr. Slik støtte kan ikke gis uten at EFTAs overvåkingsorgan (ESA) samtykker, noe som forutsetter at salget meldes til ESA. Salget kan da ikke gjennomføres før ESA enten har konstatert at det ikke foreligger støtte, eller godkjenner at den aktuelle støtten gis.

Dersom man gjennomfører salg uten at ESA kobles inn, og ESA, etter klage eller på eget initiativ, finner grunn til å se nærmere på transaksjonen, vil den fryses inntil ESA har tatt sin beslutning. Dette kan ta lang tid, i verste fall mange år. I sak om Oslo kommunes salg av sykehusboliger i 2001 ble transaksjonen fryst i 4 år.

Dersom det skulle konstateres ulovlig støtte, kan det føre til at støtten tilbakeføres ved at kjøper må betale en enda høyere sum enn det kjøpekontrakten forutsatte. Dette reiser en del kompliserte uavklarte rettslige spørsmål, f.eks. om det gir kjøper rett til å heve kontrakten, eller påstå seg ubundet.

Siden det kan være vanskelig å anslå markedsverdien på fast eiendom, og konsekvensene for salg av eiendom til underpris kan være store, har ESA utarbeidet retningslinjer som kan følges og som sikrer at salg av eiendom ikke inneholder statsstøtteelementer. Se part V, www/eftasurv.int/state-aid/legal-framework/state-aid-guidelines.

  • En fremgangsmåte er å benytte en tilstrekkelig godt publisert, åpen og betingelsesløs budprosess, sammenlignbar med en auksjon, der tilslaget går til den som har gitt det beste budet. Ulikt anbudsprosesser ved kjøp av varer og tjenester, der målet er å oppnå høyest mulig kvalitet til best pris, vil målet med en slik auksjon være å maksimere verdier, og plikt til godta høyeste bud. Salg i henhold til en slik prosess vil aldri kunne utgjøre statsstøtte.
  • Alternativt kan man innhente en eller flere uavhengige takster, fra en eller flere kvalifiserte og uavhengige takstmenn, dersom man ønsker å selge til en bestemt kjøper.

Følger man ESAs prosedyrer er man trygg for klager i ettertid, og man risikerer ikke utsettelse av salgsprosessen. Følger man ikke prosedyren skal salget notifiseres til ESA.

Selv om eiendom ikke selges til kjøper med høyeste bud, kan salget være lovlig. Det er flere eksempler på at ESA til slutt har godkjent salg til kjøper etter en mer sammensatt vurdering enn pris, for eksempel Bergen kommunes salg av «Slaktehustomten». Høsten 2007 klaget kulturvernere i Sandviken inn Bergen kommunes anbudsprosess for salg av Slaktehustomten til ESA, da kommunen valgte en kjøper som lå 4,3 mill. under høyeste bud. Flere av de private firmaene som tapte anbudet støtter klagen. ESA kom til at Bergen kommune hadde rett til å utelukke det høyeste budet, så lenge den mente at forslaget til utvikling av eiendommen ikke var akseptabel, idet man ønsket å bevare dets historiske karakter.

Det er mulig å stille krav til kjøpere, f.eks. der eiendommene er regulert til byutvikling, som krav til soliditet, gjennomføringsevne, kompetanse, erfaring fra lignende utviklingsprosjekter mv. Dersom det stilles «kvalifikasjonskrav» til kjøpere, bør man imidlertid være forsiktig med å legge vekt på kvalifikasjonskrav til budgiver ved evalueringen av hvilket bud som er best, dersom alle budgiverne oppfyller kravene. Dette kan være en ulovlig sammenblanding som gjør at salget kan ende opp hos ESA.

Posted in:
About the Author

Hanne Torkelsen

Hanne Torkelsen

Hanne Torkelsen jobber med konkurranserett, EØS/EU rett, herunder offentlige anskaffelser, statsstøtte, miljørett, arbeidsrett og alminnelig forretningsjuss. Hun har bred erfaring fra offentlig og privat sektor og organisasjoner, med spisskompetanse på det juridiske felt hvor det offentlige møter et marked og konkurranse.